最近市場上熱傳著兩篇房地產(chǎn)報(bào)告，一篇是貝殼研究院發(fā)布的《新居住研究報(bào)告》，另一篇人民銀行的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》。
這兩篇報(bào)告從宏微觀角度展現(xiàn)了，當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，處于歷史哪個階段，接下來的趨勢如何，還有房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。
這些信息對當(dāng)下購房者，有很深刻的參考價值。下面子木用最簡單的語言，把它們解讀出來。以饗讀者。
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過剩的房子
2019年，中國人均GDP突破1萬美元大關(guān)，城鎮(zhèn)家庭人均年度可支配收入超6000美元，折合人民幣42487.8元。中國城鎮(zhèn)化率超60%，城鎮(zhèn)住宅存量超3.5億套，家庭戶均住宅1.2套，人均居住面積超過40平米。
這些數(shù)據(jù)是什么意思呢？逐個解剖一下。
首先人均GDP“1萬美元”這個數(shù)字很有講究。它是一個國家發(fā)展從中等發(fā)展中國家跨入發(fā)達(dá)國家的一道門檻，也是我們常說的“中等收入陷阱”。
比如拉丁美洲的墨西哥、巴西、委內(nèi)瑞拉、俄羅斯，都是在人均GDP達(dá)到1萬美元后，社會經(jīng)濟(jì)迅速瓦解，道德淪喪、惡性通貨膨脹、巨頭資源壟斷、法治崩潰，導(dǎo)致人民生活幸福指數(shù)急劇下滑。
中國目前人均GDP突破1萬美元，按照當(dāng)前社會整體運(yùn)行情況，并沒有出現(xiàn)陷阱中所說的負(fù)面現(xiàn)象。
而且前段時間，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院還統(tǒng)計(jì)，中國已經(jīng)有14個城市人均GDP破2萬美元，達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。依次是深圳、無錫、蘇州、珠海、鄂爾多斯、南京、北京、上海、廣州、常州、杭州、武漢、寧波、廈門。
這些數(shù)據(jù)都意味著中國跨過了陷阱，在向發(fā)達(dá)國家邁進(jìn)。我們還是非常幸運(yùn)的。
中國城鎮(zhèn)化率超60%，城鎮(zhèn)住宅存量超3.5億套，家庭戶均住宅1.2套，人均居住面積超過40平米。
單純從城鎮(zhèn)化率角度看，中國房地產(chǎn)建設(shè)還有非常大的增長空間。但是我們的城鎮(zhèn)住宅存量房已經(jīng)超過3.5億套，平均一個家庭擁有1.2套住房，這個數(shù)值已經(jīng)超越世界上絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家標(biāo)準(zhǔn)。
要知道，美國住戶總體的住房擁有率為63.7%，低于我國32.3個百分點(diǎn)。按家庭收入從低到高排序，美國收入最低20%家庭的住房擁有率僅為32.9%，而我國收入最低20%家庭的住房擁有率已經(jīng)達(dá)到了89.1%。
所以你會發(fā)現(xiàn)，我國三四線城市，甚至十八線小縣城，或大或小，家里都有一套住房。而在美國，低收入家庭大部分都是租房居住。
而且第二份報(bào)告中也有這么一項(xiàng)數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民家庭有一套住房的家庭占比是58.4%，有兩套住房的占比為31%，有三套及以上住房的占比是10.5%。
這些數(shù)據(jù)意味著，我國房子的總體供應(yīng)量已經(jīng)全面“過?！绷耍@還是在城鎮(zhèn)化率60%的基礎(chǔ)上，如果未來達(dá)到80%，按照某些專家所講，有2億農(nóng)民進(jìn)城購房，按照現(xiàn)在的增長率，房子絕對是夠用的。
所以馬云之前所說的，“未來中國房子如蔥”，是完全可以預(yù)見。那么由于供求原理，房子這么多，房價未來必然是整體下墜的?？墒聦?shí)是如此嗎？
接下來我們?nèi)チ私獾诙雍x，人口。
2
流動的漏斗
下面是2019年，中國24個省市的人口流動趨勢榜單。
根據(jù)圖中數(shù)據(jù)，我們可以得到答案。2019年我國人口的主要流動趨勢是向浙江、廣東流入。浙江的背后是長三角，廣東的背后是粵港澳大灣區(qū)。這兩個超級都市圈是目前中國最強(qiáng)的兩個經(jīng)濟(jì)支柱。
如果分城市來講，人口流動趨勢，除了向兩大都市圈流動以外，剩下的就是向16個中小型都市圈的核心城市流動。例如成渝的重慶、成都，中原地帶的合肥、鄭州、長沙、武漢，西部的西安等等。
是什么原因造成人們背起行囊，義無反顧的遷移呢？
答案就是“人往高處走，水往低處流”。
人們對「優(yōu)質(zhì)資源」的追逐表現(xiàn)在歷史的任何一個階段。所謂優(yōu)質(zhì)資源，最吸引人的資源是薪資崗位，其次是教育、醫(yī)療配套設(shè)施，最后是氣候、空氣等環(huán)境因素。
而且近幾年在高鐵、飛機(jī)的助力下，人口的流動趨勢更加明顯了。
這幾年我還發(fā)現(xiàn)了一個現(xiàn)象。
縣城居民對教育的投入簡直瘋狂，凡是有些儲蓄的，都愿意擠破腦袋選擇在附近的“大城市”買房，然后讓孩子享受更高階的教育。這種渴望“階級躍遷”的社會現(xiàn)象，愈來愈盛。
那么以此人口流動趨勢，中國房地產(chǎn)市場迎來巨大分化。
流入人口多的城市，房子還是不夠用的，例如像最近房價瘋漲的深圳，房子稀缺，信貸口子一開，購房者排隊(duì)入場。
流入人口少，或者是純流出的城市，房子過剩現(xiàn)象加重，房價會長期橫盤陰跌。典型如鶴崗這類單一產(chǎn)業(yè)的城市，重工業(yè)一垮塌，年輕人如洪水般外流，房價6萬一套比比皆是。
如果你現(xiàn)在所在的地方平均工資低，又不在都市圈中，也不是什么省會城市，我勸你，盡早把手上多余的房子出手。
接下來我們了解一下目前中國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。
3
房貸壓力有點(diǎn)兒重
第一，城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬元，資產(chǎn)分布分化明顯；家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成；
第二，家庭負(fù)債結(jié)構(gòu)相對單一，負(fù)債來源以銀行貸款為主，房貸是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成，占家庭總負(fù)債的75.9%。
第三，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債率為9.1%，總體穩(wěn)健，少數(shù)家庭資不抵債；居民家庭債務(wù)收入比為1.02，略高于美國居民水平（0.93）；償債能力總體較強(qiáng)，償債收入比為18.4%，居民家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)總體可控。
第四，部分家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較高：部分低資產(chǎn)家庭資不抵債，違約風(fēng)險(xiǎn)高；中青年群體負(fù)債壓力大，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高；剛需型房貸家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出。
通過以上4條數(shù)據(jù)，我們看出，我國國民財(cái)富主要承載就是房子，占總體財(cái)富7成，而且家庭的債務(wù)絕大部分來自于房貸。
這也就解釋了我國房價，為什么一直呈現(xiàn)“易漲難跌”的怪象。
因?yàn)榉績r一漲，所有人都很開心，即使房子無法兌現(xiàn)現(xiàn)金，大家也可以活在甜美的童話故事里。但房價只要一跌，就哀聲載道，所有人都談家庭財(cái)富縮水，連出門消費(fèi)的欲望都減退了。
居民家庭負(fù)債收入比是1.02，其實(shí)并不低，而且從之前的報(bào)告中得知，2019年的居民家庭房貸收入比（個人住房貸款余額/可支配收入）為47.4%。意味著全家人起碼要拿近一半的收入，去還房貸。
這時候就考驗(yàn)家庭的收入穩(wěn)定性了。
拿疫情影響下的前三季度數(shù)據(jù)看，企業(yè)生存艱難，失業(yè)率已經(jīng)達(dá)到了20%。居民貸款延期交款比率在2-3月出現(xiàn)了明顯上升。
這也解釋了為什么此階段，即使經(jīng)濟(jì)如何承重，當(dāng)局都拒絕啟動房地產(chǎn)的原因。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)還可以通過貨幣政策刺激，但如果居民不顧風(fēng)險(xiǎn)，跑去炒房了，很可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這個大盤絕對是不能動的。
所以現(xiàn)階段只要有城市敢降低首付比例玩杠桿，均被嚴(yán)令約談。
例如前幾天“降低首付20%”的荊州市，4天內(nèi)就撤回了執(zhí)行令。江蘇淮安日前也被曝出在官方承認(rèn)限購放松一天后收回。
近期還有青島、海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店等城市房地產(chǎn)松綁政策經(jīng)歷“一日游”或“幾日游”。例如：青島出臺的放寬限購限貸的百日消費(fèi)購房政策僅維持三天就被收回。
4
好的開始
從上面的數(shù)據(jù)信息，我們可以總結(jié)：
1、中國房子整體供應(yīng)過剩，但核心城市的房子還是稀缺品。而且核心城市的居住需求在向改善、置換轉(zhuǎn)移。
2、國民家庭資產(chǎn)主要沉淀在房子里，房價易漲難跌，剛需越多的城市房價越堅(jiān)韌。
3、家庭負(fù)債居高不下，而且疫情影響下，償貸違約率在上升。當(dāng)局此階段不會輕易啟動房地產(chǎn)，尤其是經(jīng)濟(jì)面較差的城市。
可以看得出來，2019年是上一輪房價周期的終點(diǎn)。高杠桿下，能級越低的城市需求空間透支的越厲害。
所以在未來，類似于2015年那種依靠貨幣化棚改，強(qiáng)行去庫存炒作樓市，引發(fā)房價大漲的可能性，微乎其微。
未來房子的升值，更多會表現(xiàn)在城市居民的整體財(cái)富和收入上。而且目前我國房地產(chǎn)市場，已經(jīng)從“高速發(fā)展期”進(jìn)入“成熟期”。
人們對房地產(chǎn)的投資需求開始放緩，對居住品質(zhì)的需求在加速提升。無論是建筑品質(zhì)、裝修，還是物業(yè)、中介服務(wù)等等。
